Si está pensando alquilar un local en el que desarrollar su actividad, a continuación le mostramos una serie de aspectos a tener en cuenta antes de la firma del contrato. Todo lo que a continuación se expone, se aplica a los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, fecha en la que entró en vigor la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU).
En primer lugar debe resaltarse que, a diferencia de lo que sucede en los arrendamientos de la vivienda, los contratos de arrendamiento de locales en las que vaya a ejercerse una actividad industrial, comercial, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes, es decir, arrendador y arrendatario tienen plena libertad para regular todos los derechos y obligaciones que van a derivar del mismo. De esta forma, en caso de controversia, habrá que estar en primer lugar a lo que las partes hayan pactado en el contrato y, en su defecto, a lo que disponga la ley.
Cualquiera de las materias reguladas en el Título III de la LAU (conservación, mejoras, cesión y subarriendo, etc…) podrán ser modificadas por las partes.
Forma del contrato de arrendamiento
De lo anteriormente expuesto se extrae claramente la importancia que tiene lo que en el contrato se estipule. Es importante hacerlo por escrito y, pese a no existir un modelo concreto, debe incluirse como mínimo la identidad de las partes, localización y descripción del local, la duración del contrato, la renta y cualquier otro aspecto que consideremos conveniente. Si desea incluir clausulas especiales es aconsejable que solicite su redacción por un profesional en la materia.
La renta
La renta, su cuantía y la forma de pago será la que libremente pacten las partes. Si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en el local.
Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario)
La fianza
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, equivalente a dos mensualidades de renta. Nada impide que se pacte una cantidad superior u otras garantías. La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en el local y no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
La duración del contrato
En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler. Si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá prorrogando hasta que alguna de ellas decida ponerlo fin.
La cesión del contrato y el subarriendo
Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, puede el arrendatario ceder o subarrendar el local sin necesidad de autorización previa, pero deberá comunicárselo al arrendador en el plazo de un mes desde que se produzca.
En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta, un 10 % si el subarriendo afecta a una parte de local o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo de todo el local.
Las obras en el local
Las obras de conservación
El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto…). El arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos. El arrendatario debe comunicar al arrendador la necesidad de estas obras en el plazo más breve posible.
Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.
Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no puede utilizar a causa de las mismas.
Las obras de mejora
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan sin que su realización pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. El propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible. El arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino también tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no pueda utilizar a causa de las mismas.
Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad. En ambos casos el propietario podrá exigir que el arrendatario reponga el local a su estado original.
La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá exceder del 20 % de la renta vigente.
Derecho de adquisición preferente
Es el derecho que tiene el arrendatario, en el caso de que el arrendador venda la finca arrendada, de adquirir la propiedad de la finca arrendada con preferencia respecto del posible comprador y en las mismas condiciones que el arrendador hubiera acordado con dicho comprador.
El arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir la finca) en el plazo de 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisión de vender la finca arrendada, el precio de venta y demás condiciones de la venta.
Si el arrendador no hace la notificación al arrendatario, o si se omiten en la notificación condiciones esenciales de la venta o se vende la finca por un precio inferior al notificado, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto (derecho de adquirir la finca) durante durante los 30 días naturales siguientes a aquél en que el comprador de la finca le haya notificado las condiciones de la venta mediante la entrega de la escritura pública o del documento privado donde conste la compraventa.
Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a estos derechos. Esta cláusula será válida si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una duración superior a los 5 años.
La extinción del contrato de arrendamiento
El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:
- No paga la renta o la fianza.
- Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.
- Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
- Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:
- No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado.
- Le perturba en la utilización del local.
- En los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por la declaración de ruina realizada por la administración competente
La indemnización por la extinción del contrato
Si se extingue el contrato de arrendamiento por transcurso del plazo pactado en el contrato y en el local arrendado se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante los cinco últimos años, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización que deberá pagar el arrendador, siempre que haya notificado al arrendador con cuatro meses de antelación a la fecha final del contrato su voluntad de renovar el arrendamiento durante al menos cinco años más por una renta de mercado.
Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato, inicia la misma actividad comercial en otro local, la indemnización aludida consistirá en los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela.
Si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local o no inicia ninguna actividad, y el arrendador o un tercero inician en el local la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino o una similar, la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.
